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    房企現“賠本”退地苗頭 行業增速放緩成共識

    董添中國證券報·中證網

      日前,宋都股份發布的一則“退地”公告在房地產行業掀起巨大波瀾。公告顯示,該公司全資子公司放棄一宗競得的土地使用權,已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還,涉及金額占公司2020年歸母凈利潤的14.19%。隨后,有傳聞稱,被納入“三條紅線”試點的重點房企拿地金額受到嚴格管控。對此,中國證券報記者多方了解到,在去杠桿背景下,房企投融資受到雙重限制,行業中短期增速放緩已經成為共識。

      投融資受限

      日前,一則“被納入‘三條紅線’試點的重點房企已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%”的消息在網絡流傳。中國證券報記者向多家房企求證得知,該消息基本屬實。但有頭部房企負責人指出,40%并非全口徑銷售占比,而是權益銷售占比。

      即便如此,部分被納入“三條紅線”監管的房企2021年以來拿地占比仍顯露出超標跡象。

      中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出,2021年以來,房企拿地熱度明顯下降。上半年50家代表企業拿地銷售比均值為29.3%,較去年同期下降12.3個百分點,在“三條紅線”和供地兩集中背景下,房企拿地更趨謹慎。首批12家試點企業拿地銷售比均值為28.8%,低于40%紅線。其中,3家企業略高于紅線,下半年需適當降低拿地力度。與上年同期相比,12家試點企業拿地銷售比均值顯著下降,降幅超10個百分點。拿地銷售比40%紅線對試點企業整體影響較小。

      劉水指出,中長期來看,房企融資端、投資端均受到嚴格限制,結合銷售端個人房貸限制,行業發展速度將維持中低速增長。在此背景下,行業整體發展在經歷調整后將更趨良性,行業格局趨于固化,擁有管理紅利的企業有望脫穎而出。

      中國證券報記者觀察到,目前已經有房企出現退地現象。

      7月20日晚,宋都股份公告稱,公司于2021年7月20日收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書,公司全資子公司杭州紹輝企業管理有限公司前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消,已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還,截至目前,公司尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。公告顯示,本次放棄競得的土地使用權,是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素,基于公司穩健發展謹慎作出的決策,公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權力。截至目前,公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發流程。

      公開資料顯示,宋都股份在杭州首批集中土拍共奪得5宗地塊,總價高達45.84億元,超過其2020年營業收入的60%。2020年,宋都股份全口徑銷售金額為207億元,新增總建面積70萬平方米,相比2019年下滑明顯,也直接導致2021年拿地積極性高漲。

      新房銷售放緩

      克而瑞資管研報顯示,過去一周,TOP100及各梯隊房企整體投資力度均呈現下降態勢,土地成交面積及成交金額也環比下跌7成左右。TOP100、50、30及10房企土地成交面積環比分別下降69%、68%、76%及73%。不止拿地,TOP100及各梯隊房企銷售成交面積及銷售成交金額環比也下降1至3成。其中,TOP30房企銷售成交面積和銷售成交金額環比下降14%和27%,為各梯隊降幅最小。

      “購房者貸款限制增加、貸款利率上漲、貸款周期變長是直接導致新房銷售速度放緩的重要原因之一!蹦持行头科笙嚓P負責人對中國證券報記者表示,“現在融資額度大規模收緊,房企資金鏈過半要依靠銷售回款,但是在購房端進一步收緊的背景下,業務收縮是行業共同面對的局面!

      從房企對策看,頭部房企紛紛表態將狠抓回款、加速去庫存作為下半年工作重點。據媒體報道,萬科董事長郁亮在內部會議上提及,要收緊投資,銷售回款是下半年工作的重中之重。

      此外,中國證券報記者了解到,部分熱點地區新房銷售放緩還和新樓盤“入市荒”有關。以北京地區為例,在售新房項目基本是前期入市的尾盤項目,且主要集中在順義、房山等地,核心區域數量較少。

      “長時間的‘消化不良’使得很多項目不敢貿然入市!庇蟹科箐N售人員對中國證券報記者表示,“首批實行兩集中土地出讓制度的地區出讓的首批地塊中,熱點地區普遍遭到房企搶奪,但預計后續幾輪出讓熱度會明顯降溫!

      國信證券研報顯示,中短期來看,房企拿地利潤率難見系統性改善。三年放緩擴張導致的整體低庫存,也一定程度上降低了房企享受銷售高景氣的收益。短期內地產股可能仍難有明顯超額收益。但中長期來看,房企補庫的動機會邊際降低,行業整體利潤率有望企穩,具備優秀管理能力的房企將脫穎而出。個股方面,看好貨值充沛的房企以及持有型資源較多的房企,二者的補庫壓力相對較小,同時也能充分分享資產升值的收益。

      樓市料進一步降溫

      對于下半年市場行情,58安居客房產研究院分院院長張波指出,總體來看,“穩定”無疑是下半年樓市最確定的關鍵詞,房價穩定、地價穩定是基礎,購房者的預期穩定也在土地兩集中的環境下變得更為確定。一些熱點城市整體熱度相比去年下半年已經明顯降溫,并且這種趨勢還會延續。

      針對二手房市場調控,中原地產首席分析師張大偉指出,本輪調控政策是因為房價上漲而采取的升級調控,特別是上漲明顯的城市調控力度不斷升級,抑制市場過熱。從政策的效果看,包括深圳等城市已經出現了房價見頂的跡象,調控效果越來越明顯。二手房市場逐漸成為一二線城市的主流市場。在一線城市,二手房占市場總成交基本達到了80%。在這種情況下,過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限,升級二手房調控成為了市場的必然。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,二手住房成交參考價制度的推進,成為今年二手房市場最重要的一項政策,進一步體現了房地產全方位監管的導向。后續此類政策推進過程中,地方政府、中介、房東和購房者等都應該積極調整。對于地方政府來說,需要基于所在城市二手住房的實際情況,科學高效地發布二手住房參考價,促進二手住房價格回歸合理水平。對于中介來說,需要充分認識到二手住房監管政策的嚴厲性,后續業務操作需要合規,積極促進二手住房價格的穩定。對于房東來說,要了解房屋新的交易規則,合規、理性處理房源的掛牌和出售等事項。對于購房者來說,需要基于參考價制度了解房價的未來走勢,科學有序地安排置業計劃。

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